Laufende Kosten beim Spanien-Kauf: Mallorca-Wohnung oder Haus – womit realistisch rechnen?

Question

Wir spielen mit dem Gedanken, auf Mallorca eine Wohnung oder ein kleines Haus zu kaufen, sind uns aber bei den laufenden Kosten unsicher. Im Fokus stehen für uns die „stillen“ Ausgaben wie Grundsteuer, Müll, Gemeinschaftskosten und Versicherungen. Außerdem möchten wir wissen, was als Nicht-Residenten zusätzlich auf uns zukommt, etwa die fiktive Eigennutzungssteuer. Unklar ist uns auch, wie stark die Beträge je nach Gemeinde und Katasterwert schwanken. Bei Wohnungen haben wir die Eigentümergemeinschaft im Blick, bei Häusern eher Garten-, Pool- und Instandhaltungsposten. Zusätzlich interessiert uns, ob für Strom und Wasser Grundgebühren anfallen, auch wenn das Objekt leer steht. Wir möchten die Kosten realistisch planen und keine bösen Überraschungen nach dem Kauf erleben. Dafür wären konkrete Erfahrungswerte und Daumenregeln pro Objektart sehr hilfreich. Ebenso Hinweise, welche Unterlagen man zur Kostenprüfung vor dem Notartermin unbedingt einsehen sollte.

Welche laufenden Kosten (Steuern, Abgaben, Community-Fees, Grundgebühren, Pflege/Instandhaltung) fallen auf Mallorca typischerweise an – und welche Dokumente sollte man vor Kauf verlangen, um die reale Kostenbasis zu prüfen?

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Answer 1

Bei Steuern fällt jährlich die kommunale Grundsteuer (IBI) an, grob zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts je nach Gemeinde.
Wer die Immobilie in Eigengebrauch hat und in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, versteuert zusätzlich eine fiktive Miete: 2 % oder 1,1 % des Katasterwerts (abhängig vom Feststellungsjahr) als Bemessungsgrundlage, darauf 24 % Einkommensteuer.
Je nach Vermögenssituation kann außerdem Vermögensteuer anfallen, wobei Freibeträge und Sonderregeln gelten.
Für Vermietung kommen statt der fiktiven Steuer reale Mieteinkünfte mit Abzug zulässiger Kosten in Betracht.

Laufende Nebenkosten umfassen Müllgebühren (gemeindeabhängig, meist halbjährlich), Versicherung, Wartung sowie Strom und Wasser mit festen Grundgebühren, die auch ohne Nutzung berechnet werden.
In Gemeinschaftsanlagen liegen typische Hausgeld-Spannen für Apartments oft bei etwa 150–180 € pro Monat, während freistehende Häuser zusätzlich Garten-, Pool- und Technikservice einplanen sollten.
Praxiswerte: Gärtner auf Stundenbasis ca. 15–20 €/h, Vollzeit häufig 1.100–1.400 € zzgl. rund 40 % Lohnnebenkosten; Haushaltshilfen teilzeit 10–15 €/h bzw. vollzeit 900–1.400 € plus Sozialversicherung.

Vor Kauf bittet man den Verkäufer um letzte IBI-Bescheide, Katasterauszug, aktuelle Strom-/Wasserabrechnungen, Versicherungspolice, Protokolle und Budget der Comunidad, sowie Wartungsverträge (Aufzug, Pool, Garten), um die reale Kostenbasis zu verifizieren.
Eine solide, kompakte Zusammenfassung liefert der Ratgeber von DAHLER „Wie hoch sind die laufenden Kosten einer Immobilie in Spanien?“: https://www.dahlercompany.com/de/mallorca/immobilie-kaufen/ratgeber/wie-hoch-sind-die-laufenden-kosten-einer-immobilie-in-spanien – hilfreich insbesondere für Mallorca, aber grundsätzlich für Spanien.
Als Faustregel für die Planung rechne ich grob mit 1,5–2,5 % des Immobilienwerts pro Jahr für Steuern, Nebenkosten und Instandhaltung (bei Apartments eher am unteren, bei Villen mit Garten/Pool eher am oberen Ende) und passe dann mit den echten Belegen an.